根据加拿大住房统计计划（CHSP）近期发布的数据，加拿大的公寓中有43%属于投资者，而在温哥华，这一比例达到了46%。投资者主导的房地产市场消极影响日益显现。

《环球邮报》(The Globe and Mail)的报道指出，房地产投资在温哥华已成为一种常见的生活方式，近一半的公寓市场被非自住的投资者所占据。过去几年，加拿大的这一趋势愈发明显，从2019年到2022年，投资者拥有的公寓数量增加了28%。

自2019年以来，CHSP开始提供“非业主自住”房产的数据。根据最新数据显示，加拿大整体上，有43%的公寓为投资者所有，而在温哥华，这一比例更高，达到46%。

从原始数据显示，加拿大投资者的房产总量已经超过温哥华。到2022年，加拿大的投资者公寓数量达到140,435套，而温哥华市的数量则为47,585套。

西门菲沙大学城市规划系的副教授甄瑞谦(Andy Yan)表示：“加拿大的情况正在与温哥华的投资者公寓购买模式趋同。”他进一步指出，“在许多人连一套公寓都没有的情况下，有些买家竟然开始购买第二或第三套。”

投资者的身影不仅存在于公寓市场，甄教授还提到，在卑诗大学（UBC）周围，独立房屋的投资者占有率异常高，达到了54%。该地区位于富裕的Point Grey，常被称为大温哥华A区（上图）。相比较之下，温哥华所有独立屋中投资者的占比仅为19%。

加剧住房负担能力危机

由投资者推动的房地产市场显露出问题，相关房屋可能会长时间闲置，或用于利润丰厚的短期出租，而这两个状况进一步加剧了住房负担能力的危机。

各个省份和地方政府近年来已经推出了相应政策来应对这些问题，但仍然存在改进空间。CHSP的报告主要关注非业主自住的房屋，但未披露近年来预售或在建公寓市场的情况。

加拿大统计局上周发布了短期租赁的新数据。甄瑞谦将该数据与加拿大按揭及房屋公司（CMHC）以及人口普查提供的租赁市场数据进行比较，发现2021年温哥华的住房单位中有1.4%至3.1%被用作短租，而这些本可以转为长期租住，约代表着能够容纳2,392个家庭。

甄瑞谦提到，统计局调查了像Airbnb和VRBO等平台上一年大部分时间出租的公寓，若这些房源回归市场，将使加拿大的租赁存量增加1.2%至5.55%，即6,628个单位具备转换为长期住宅的潜力。

“这仍需进一步研究，但初步结果表明，短租可能在侵蚀加拿大某些城市的租赁存量。”

推高房价造成楼市不稳

业内专家表示，投资者的活跃也导致房价上升，进而造成整个房地产市场的不稳定，当前形势下这一现象在加拿大正显现出来。加拿大帝国商业银行（CIBC）的经济学家泰尔（Benjamin Tal）及加拿大房地产研究公司Urbanation的总裁Shaun Hildebrand在一份最新报告中指出，新公寓的销售量已降至20世纪90年代以来的最低水平，这一状况令人担忧，因为投资者的预售刺激了建房的融资。

多伦多大学的住房与不平等研究教授赫赞斯基（David Hulchanski）认为，“投资者房屋的所有权增加这一趋势回答了两个重要问题：一是加拿大许多地方的房屋存量金融化的趋势是否仍在延续？二是住房作为投资类别是否继续优于其他资产形式？两个问题的答案都是肯定的。”

根据加拿大地产公司Realosophy Realty总裁巴塞利斯（John Pasalis）的看法，加拿大的预建公寓投资者愿意比转售单位支付高出30%至40%的价格，主要是因为楼花的首付与阶段性付款较少，买家可以再将单位转售或出租并持有一段时间。

然而，他表示，一旦这些买家在近几个月内停止了购房，整个系统就开始动摇。实际上，投资者现在正试图出售那些现金流负担过重的单位，其成本已超出可收取的租金。

“当市场由投资者主导时，价格必然会超出应有水平。在金融危机期间，这种现象在全球范围内已屡见不鲜。这种繁荣驱动价格超出合理范围，人们总以为价格将永远上升。”

“目前，加拿大公寓的价格在过去三四年一直保持相对稳定，许多人正试图出售他们的现房。而市场上的公寓存量则创下历史新高，这在很大程度上推动了这一趋势。”

“存在这样的假设，即价格将每年上涨8%至10%。一旦这一条件消失，人们就会停止购房，开发商亦会停止建造。因此，从某种角度来看，这种现象有点像庞氏骗局，一旦无法迅速上涨，便会崩溃。”他补充道，“我们开始看到这一趋势带来的负面影响。”

信息来源：都市加西追踪